Il rischio di comprare casa all’asta a saldo e stralcio
Il saldo e stralcio è una procedura mediante la quale il debitore corrisponde al creditore una somma inferiore rispetto a quella che in principio avrebbe dovuto versargli (toglie una somma a stralcio); in sostanza, si estingue un debito attraverso un pagamento parziale.
In poche parole, esemplificando, è un’offerta transattiva, proveniente dal debitore, e diretta al creditore.
La procedura di saldo e stralcio permette di vendere l’immobile prima di arrivare all’asta giudiziaria.
Ricordiamo che questa offerta di “saldo e stralcio” può essere effettuata anche tramite la figura di un terzo: quest’ultimo propone un’offerta transattiva al creditore in cambio della proprietà dell’immobile al debitore (è una procedura che viene definita come acquisto in pre-asta).
Quale vantaggio nel saldo e stralcio immobiliare?
Il debitore esecutato, il cui immobile è all’asta, può usufruire di alcuni vantaggi derivanti da questa operazione:
- Eliminazione del debito residuo = in caso di acquisto pre-asta, il terzo acquirente troverà un accordo per l’eliminazione del debito.
Esempio: Marco ha la casa all’asta. La casa di Marco va all’asta al prezzo base di € 100.000 con offerta minima fissata a € 75.000,00. La vendita della casa all’asta, che mettiamo avverrebbe a 75.000,00, non riuscirebbe a coprire l’intero debito di Marco con la Banca che ha promosso il pignoramento immobiliare, pari ad € 500.000,00.
Ciò significa che successivamente alla vendita della casa all’asta, Marco continuerebbe ad essere esposto verso la Banca per € 425.000,00.
Per questo debito, che definiamo “residuo”, la banca potrebbe avviare nuovi pignoramenti immobiliari, pignoramenti dello stipendio, pignoramenti dei conti correnti, pignoramenti di auto, moto etc..etc..
Marco ha “perso casa” ma non ha risolto un granché: si troverebbe costantemente in balia di nuove azioni esecutive della Banca.
- Cancellazione della segnalazione banca centrale rischi
- Guadagno economico = accordo in pre-asta potrebbe comportare il pagamento in favore del debitore esecutato di una somma ulteriore per l’acquisto dell’immobile, in tal senso verrebbe pagata parte del prezzo al creditore, per l’estinzione della procedura esecutiva immobiliare, e parte del prezzo al debitore, permettendogli di realizzare un extra-guadagno.
Come presentare una buona offerta di Saldo e Stralcio?
L’offerta deve essere efficace in quanto i tempi delle aste sono molto ristretti, pertanto ti indico alcuni consigli che potrebbero risultare assai utili:
- Rivolgersi a dei professionisti che ti coadiuvano nel redigere il documento, che verifichino eventuali problemi sussistenti e infine richiedano ai creditori l’atto di rinuncia agli atti che mette al sicuro da nuove pretese basate sul titolo di credito di partenza.
- Proponi dei pagamenti semplici e lineari, il massimo sarebbe offrire l’intera cifra in un’unica soluzione entro 30 giorni dall’accettazione della proposta da parte del creditore. In alternativa è possibile proporre un pagamento rateizzato, in un massimo di 24 mensilità siccome la procedura esecutiva non può essere sospesa per più di 24 mesi.
- Offri il giusto al creditore, tenendo conto che la proposta deve essere sostenibile per il debitore e risultare vantaggiosa agli occhi di chi la riceve.
- Non offrire mai a ridosso di un’asta per evitare una eventuale aggiudicazione da parte di un terzo o di scontrarti con lo scarso interesse del creditore.
Rischio di comprare una casa a saldo e stralcio
Il saldo e stralcio è certamente un ottimo affare sia per chi compra che per chi vende (a determinate condizioni).
Tuttavia in alcune situazioni può trasformarsi in un vero e proprio incubo considerato il rischio che possa intervenire un creditore dopo il pagamento ma prima del passaggio di proprietà e mettere a rischio l’investimento.
Per questo motivo invitiamo i lettori a leggere l’articolo sui rischi acquisto casa a saldo e stralcio dell’Avv. Daniele Giordano fondatore di Astafox.com, rivista giuridica del settore delle aste immobiliari.